Une Société civile immobilière (SCI) est un groupement de personnes qui s’unissent afin d’acheter un bien immobilier dans le but d’en tirer profit. Dans le cas d’une SCI familiale, elle concerne les membres d’une même famille, qu’ils soient unis par un lien de parenté ou d’alliance. La création d’une SCI peut répondre à différents objectifs pour la famille. En fonction des cas, elle permet d’éviter les problématiques liées à un bien en indivision après le décès des parents, de préserver la cohésion du patrimoine familial ou de confier le pouvoir de gestion des biens aux parents afin de les mettre à l’abri.
Une SCI pour faciliter la gestion du patrimoine
La création d’une SCI permet aux membres d’une famille de s’affranchir de la lourde charge de la gestion du patrimoine immobilier familial. Entre obligations fiscales, entretien et paiement des charges, gérer un patrimoine immobilier représente souvent une lourde tâche. De plus, la gestion conjointe constitue une source de conflit permanente au sein de la famille. Grâce à la SCI, il est possible de confier l’administration des biens à une personne unique qui ne pourra pas être influencée par les différends entre tous les propriétaires. Lors de la rédaction des statuts, les associés doivent désigner un unique gérant. Généralement, la fonction revient à l’un des parents, mais il est aussi possible de choisir une personne extérieure à la société. Au décès du gérant, l’autre parent reprend la gestion à sa place, mais les statuts de la société peuvent aussi en stipuler autrement. D’ailleurs, afin d’éviter les situations de blocage en cas de décès, il est conseillé de désigner les gérants successifs à l’avance. Le gérant de la SCI familial est libre de prendre toutes les décisions conformes à l’intérêt de la société sans avoir à demander l’accord des associés. Ceci permet de rendre les actes d’administration plus fluides et rapides. Néanmoins, les associés peuvent limiter le pouvoir de décision du gérant en exigeant un vote pour certaines décisions. Si la famille souhaite que la société soit bien gérée, elle doit limiter l’ingérence des associés dans les opérations courantes de la gestion. Aussi, le vote à l’unanimité devra être réservé aux décisions particulièrement solennelles comme la nomination ou la révocation du gérant ou la vente d’un bien.
Une SCI pour préserver l’intégrité du patrimoine immobilier
La création d’une SCI familiale garantit la pérennité des biens immobiliers sur plusieurs générations. En effet, la SCI se présente comme la solution la mieux indiquée pour gérer un bien immobilier en indivision. Il est fréquent qu’un des propriétaires d’un bien en indivision, en l’occurrence, un des enfants, souhaite sortir de cette situation. En dehors d’une SCI, il sera en droit d’obliger les autres propriétaires à vendre le bien afin de récupérer sa part, mais dans le cadre d’une SCI, il n’est pas possible de procéder à la vente forcée du bien immobilier. Étant donné que la propriété de l’immeuble est transférée à la société, l’associé ne peut pas la contraindre à vendre les biens. Si celui-ci ne souhaite plus en faire partie, il lui reste la possibilité de vendre ses parts sociales aux autres. La cession à un autre associé ou un autre membre du cercle familial est libre. En revanche, la cession à un tiers extérieur à la famille doit obtenir l’agrément préalable des autres associés. Retrouvez plus de détails sur le fonctionnement d’une SCI.
Une SCI pour faciliter la transmission du patrimoine
La transmission des parts d’une SCI s’avère plus intéressante sur le plan fiscal par rapport à la donation d’un bien immobilier détenu en nom propre. Effectivement, la SCI permet aux parents d’effectuer progressivement des donations au bénéficier de leurs enfants et ainsi de bénéficier d’abattements fiscaux qui se traduit par une exonération des droits de succession. Le montant de l’abattement fiscal est de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Ainsi, les parents peuvent transmettre progressivement les parts sociales à leurs enfants en veillant à ne jamais dépasser ce montant à chaque donation. Grâce à la SCI, la famille s’exonère totalement des droits de mutation qui sont dus en cas de transmission d’un bien détenu en nom propre. Le montant de l’abattement familial relatif aux droits de mutation varie généralement selon la relation entre le donateur et le donataire.
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